Andrahandsuthyrning

Som andrahandsupplåtelse räknas såväl bostadsrättshavarens uthyrning mot ersättning (d v s andrahandsuthyrning) som om han/hon låter någon annan låna lägenheten och bo där kostnadsfritt. Båda fallen kräver styrelsens skriftliga tillstånd. Observera att även korttidsuthyrning omfattas av kravet på tillstånd.

Ansökan om andrahandsuthyrning (-upplåtelse) måste göras skriftligt. Använd formuläret nederst i detta dokument, scanna och mejla det till brfroslagsbanan1@gmail.com. Vi prövar ärendet vid nästa styrelsemöte. Dessa möten hålls i regel en gång per månad, så tänk på att lämna ansökan i god tid!

För att styrelsen ska godkänna andrahandsuthyrning krävs att bostadsrättshavaren uppvisar skäl. Det kan till exempel gälla arbete eller studier på annan ort, att du ska pröva ett samboförhållande eller måste bo på vårdhem. Alla skäl är dock inte godtagbara. Läs mer på https://www.fastighetsagarna.se/fakta/brf/andrahandsuthyrning/andrahands....

Observera att du måste söka styrelsens tillstånd även om andrahandsupplåtelsen innebär att du hyr eller lånar ut lägenheten till någon inom din egen familj under en begränsad tid, t ex ett syskon eller ett barn. En sådan upplåtelse kräver dock inte lika starka skäl.

Tillstånd beviljas normalt med 6–12 månader, beroende på skälen, men kan även gälla hela perioden för t ex studier eller tjänstgöring utomlands. För en förlängd uthyrningsperiod måste en ny ansökan lämnas in.

Notera även att styrelsen har laglig rätt att neka andrahandsuthyrning om det finns ”befogad anledning”. Det kan vara att den tilltänkta andrahandshyresgästen är känd som störande, men även att det redan finns en alltför hög andel andrahandsuthyrningar i fastigheten.

Vi följer naturligtvis bostadsrättslagen samt hyresnämndens praxis, när vi tar ställning till ansökningar om andrahandsupplåtelser. Vi konsulterar även vid behov juristerna hos Fastighetsägarna och Bostadsrätterna, där vi är medlemmar.

Föreningen tar ut en avgift för andrahandsupplåtelser, som motsvarar tio procent av gällande prisbasbelopp (i förekommande fall beräknat efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten).

Frågor och svar om andrahandsupplåtelser

Hur vet jag ifall styrelsen godkänt min ansökan?
Styrelsen lämnar besked om sitt beslut skriftligen, i ditt brevlådeinkast eller per mejl. (Detta besked ska du sedan bifoga hyreskontraktet när det upprättas, och en kopia av själva hyreskontraktet ska därefter – när det skrivits under av båda parter – lämnas in till styrelsen.)

Kan jag överklaga beslutet?
Ja. Ifall styrelsen avslår din ansökan kan du överklaga det till hyresnämnden i Stockholm (http://www.hyresnamnden.se/Sok-domstol/Hyres--och-arrendenamnden-i-Stockholm).

Vad händer om jag hyr ut lägenheten utan att ha fått tillstånd?
Om du hyr eller lånar ut lägenheten utan styrelsens tillstånd riskerar du att ”förverka nyttjanderätten”, som det heter. Det innebär att föreningen har rätt att säga upp dig, och tvinga dig att sälja lägenheten.

Får jag hyra ut till vem jag vill?
Nej. Du får endast hyra ut till en fysisk person, ej en juridisk (d v s ej till ett företag eller organisation). Föreningen godkänner ju endast fysiska personer som medlemmar. Styrelsen kan också neka uthyrning till personer som är kända för att vara störande.

Kan jag byta hyresgäst under den tid som tillståndet gäller?
Nej. Tillståndet gäller endast just den hyresgäst som ansökan avsett. Vill du fortsätta att hyra ut till någon annan måste du alltså ansöka om ett nytt tillstånd för den personen.

Varför måste jag ha tillstånd för att hyra ut i andra hand? Det är väl min lägenhet?
Nja – du är medlem i bostadsrättsföreningen som äger fastigheten, och har nyttjanderätt till ”din” lägenhet. Men att ha en bostadsrätt innebär egentligen inte att du äger själva lägenheten.

Det ligger i föreningens intresse att så många som möjligt av bostadsrättsinnehavarna faktiskt bor i ”sina” lägenheter, och är aktiva medlemmar i föreningen. Det är en förutsättning för att en liten bostadsrättsförening som vår – med ”bara” 32 medlemmar – ska fungera.

Att bo i bostadsrätt är något helt annat än att bo i hyreslägenhet – eller än, mindre vanligt, med så kallad äganderätt. Som bostadsrättsinnehavare har du del i såväl föreningens tillgångar som i skulder och driftskostnader. Du har givetvis ett ansvar för den lägenhet du bor i – men även för fastigheten som helhet, och för att styrelsearbetet ska fungera.   

En omfattande andrahandsuthyrning i en bostadsrättsförening medför ofta problem. Det är svårt att engagera medlemmar som inte själva bor där i föreningsarbetet, och en hyresgäst har sällan intresse för föreningen. Dessutom ökar anonymiteten med ständigt nya ansikten i trapphuset. Styrelserna i de flesta bostadsrättsföreningar har av dessa skäl en restriktiv andrahandsuthyrningspolicy, så även vår. Självklart följer vi dock, som redan nämnts, bostadsrättslagen och hyresnämndens praxis vad gäller att tillåta andrahandsupplåtelser – och vi är måna om att även andrahandshyresgästerna ska trivas och känna sig hemma i vårt hus! Till skillnad från i många andra föreningar brukar ”våra” andrahandshyresgäster exempelvis delta på städdagarna.

Vad gäller när jag upplåter min lägenhet?
Den som hyr din lägenhet i andra hand blir din hyresgäst, och du blir hyresvärd. Hyreslagen gäller, och ni bör ha ett skriftligt hyresavtal.*) Standardavtal finns att köpa, t ex i bokhandeln. OBS! Det är alltid du som ansvarar för att månadsavgiften till föreningen betalas i tid, under hela hyresperioden, även om du inte fått någon avi. Det är också viktigt att du informerar din hyresgäst om vilka ordningsregler som gäller i huset.

Tänk även på:
• att du som medlem måste hålla styrelsen underrättad om såväl dina egna som andrahandshyresgästens kontaktuppgifter under hela hyresperioden.
• att det ska finnas en för lägenheten gällande hemförsäkring samt bostadsrättsförsäkring.
• att vid en längre uthyrning kan hyresgästen få så kallat besittningsskydd efter två år. Det innebär att det kan bli svårt för dig som bostadsrättsinnehavare att flytta tillbaka till bostadsrätten. För att undvika detta bör ni avtala bort besittningsskyddet i hyreskontraktet.
• att Hyresnämnden avgör eventuella tvister mellan dig och din hyresgäst.

Dessa handlingar bör bifogas hyreskontraktet *)
– föreningens ordningsregler (”BRF Roslagsbanan från A till Ö”)
– inventarielista (de möbler och föremål som finns i din lägenhet)
– förteckning/specifikation över de kostnader som hyresgästen skall betala, utöver grundhyran (t ex el, gas, Internet, telefon, försäkringar)
– kopior av relevanta försäkringshandlingar
– styrelsens skriftliga tillstånd för uthyrningen

*) OBS! En kopia av hyresavtalet/-kontraktet ska alltså därefter, när det skrivits under, lämnas in till styrelsen.